Vier vastgoedinvesteerders over de 'verziekte' Rotterdamse woningmarkt: 'We moeten juist versoepelen!'

Naam: Sander Schell

Leeftijd: 53

Aantal panden: 81

Rendement: 3,5 procent, gemiddeld

Meer regulering voor de vastgoedinvesteerders? “Nee, juist versoepelen!”, vindt de Rotterdammer Sander Schell. Hij is eigenaar van in ieder geval 81 panden, allemaal voor de verhuur. “De meeste regels die de overheid verzint, spannen het paard achter de wagen. Neem de regels om verkamering tegen te gaan: daardoor kunnen er minder studenten in een woning, wat de druk op de woningmarkt alleen maar verhóógt. Of de overdrachtsbelasting. De afschaffing daarvan dreef de prijs alleen maar op, uiteindelijk.”

Schell kreeg regionale bekendheid toen krakers zijn pand aan de Tamboerstraat bezetten en hij een stoeptegel door de ruit gooide om zijn woning in te gaan. “Ik kreeg de naam huisjesmelker, maar dat pand stond maar één maand leeg, niet de vijf jaar die iedereen opschreef.” Hij heeft óók geen baat bij gedoe, zegt hij. “Het liefst heb ik een goede verstandhouding met mijn huurders en zoek ik stabiele huurders. We gaan niet voor constant het maximale eruit halen, dat is veel te veel gedoe.” En gedoe kost geld.

Dat de markt overspannen is geraakt, maakt de woningen die hij bezit meer waard. Maar dat heeft niet alleen maar voordeel voor hem. “Ja, mijn panden worden meer waard, dus ik verdien meer, áls ik ze verkoop. Maar ik ben een verhuurder en doe dit niet voor de verkoop. En de WOZ-waarde bijvoorbeeld stijgt ook, dus zolang ik verhuur, drukt dat juist de opbrengsten.” Het is bovendien voor hem lastig om aan nieuwe panden te komen.

Wat vindt hij van mensen die zeggen dat een plek om te wonen een grondrecht is, en geen beleggingsobject? “Ik vind ook dat wonen een grondrecht is, niemand in dit land hoeft dakloos te zijn. Maar beleggers creëren juist woonruimte: kantoren worden omgebouwd en er wordt veel geïnvesteerd, en dat doet de overheid niet. Beleggers drijven de prijs niet op, de regelgeving creëert een tekort. Dát is de reden.”

Het mooiste aan zijn werk vindt hij oude pandjes opknappen. “Mooie huizen in de oude luister herstellen, met ornamenten en mooie gevels. Top.” Het probleem op de woningmarkt ligt volgens Schell bij de overheid. “Meer regels lost het probleem dat er te weinig woningen zijn niet op. En er kan best wat versoepeling op bepaalde vlakken. Een voorbeeld: ik ken een 65-jarige man die graag naar een seniorenwoning wil, omdat zijn huis voor hem alleen veel te groot is. Maar dat mag nu nog niet, omdat hij teveel verdient. Waarom? Hij houdt nu zes plekken bezet. Maar het allerbelangrijkste: ga bouwen.”

Naam: Rene Perridon

Leeftijd: 52

Aantal huurders: 300

Rendement: wil niet zeggen

Veertien jaar geleden verkocht René Perridon zijn ICT-bedrijf. Hij had tijd over. En geld, véél geld. “Of nou ja, relatief veel. Het was in de slechte tijd; mensen raakten de huizen aan de straatstenen niet kwijt. Ze belden: alsjeblieft, kom kijken. En dan was het haast een gunst als we kochten. Zo van: weet je wat, wij kopen wel. We kochten, knapten op en verhuurden of verkochten het vervolgens.”

Dat is nu wel anders. “Nu staan er honderd man op de stoep.” Belangrijkste reden, volgens Perridon: “Er is gewoon meer geld op de markt, vanwege de lage rentestand voor een lening en de negatieve rente die je moet betalen als je geld op je rekening hebt staan. Nu zit iedereen met een beetje geld op de vastgoedmarkt, dat is de enige plek waar je nog rendement maakt met je geld en wat nog concreet en betrouwbaar is.” Daarnaast is de bouw- en grondprijs an sich ook omhoog gegaan, wat de verkoopprijs ook hoger maakt.

Perridon verhuurt ‘van alles’. “Halletjes, kantoren, maar ook woningen en studentenkamers.” Volgens hem verpesten een paar verhuurders het voor de rest. Daarom zou hij ook geen probleem hebben met een verhuurdersvergunning, zodat van verhuurders die zich slecht gedragen de vergunning wordt ingetrokken.

Belangrijkste als huurbaas: Hou. Je. Aan. De. Regels. “Als je te veel vraagt krijg je veel wisselingen, of als je telkens van tijdelijk contract naar tijdelijk contract hopt, dan levert dat je alleen maar gezeur op en leegstand. Dat kost tijd en geld. Daar heeft niemand zin in en is uiteindelijk ook slecht voor je reputatie.” Belangrijkste oplossing voor de huidige problemen op de huizenmarkt: er moet sneller gebouwd worden, vindt Perridon. De huidige regels van de Gemeente Rotterdam om verkamering tegen te gaan, helpen niet op de huizenmarkt, ziet hij. “Voor de student wordt het duurder, en er zijn minder kamers beschikbaar.”

Ook is hij niet te spreken over een zelfbewoningsplicht per wijk, zegt hij, als ontwikkelaar. “Per project zou beter zijn. Want wat als je een groot bouwproject hebt? Als je dan als ontwikkelaar wilt beginnen met bouwen, moet je verkopen aan 70 procent voor je van start kunt. Zo’n verkoopproces duurt veel langer als er geen beleggers zijn die investeren. Verkoop aan particulieren in een groot bouwproject is lastiger en heeft een veel langere doorlooptijd. Zo loopt bouwen wéér vertraging op.”

Naam: Remco

Leeftijd: 47 jaar

Aantal huizen: 2

Rendement: nog niet bekend

Vroeger had Remco nooit gedacht dat hij geld zou verdienen met woning verhuren. Hij werkte keihard met een eigen bedrijf in orthopedische schoenen. “Als ondernemer bouw je niet automatisch je pensioen op, dat moet je zelf regelen vanuit de winst van je onderneming. Doe je dit niet, dan heb je op je oude dag geen inkomen meer.” De rente die je van de bank krijgt, staat laag. Maar dat is niet het enige reden waarom Remco kiest voor een alternatief op sparen. “Tegenwoordig moet ik ook negatieve rente betalen aan de bank. En door de inflatie wordt het elke dag minder en verdampt mijn pensioen alsnog.”

Remco kwam een tijdje geleden in contact met de Rotterdamse Douwers. Dat is een initiatief van Stichting Mentorproject, waarbij Rotterdammers belangeloos kwetsbare jongeren begeleiden en hen een steuntje in de rug geven. “Ik wil graag iets voor de maatschappij terug doen”, vertelt Remco. “Ik leerde bij de Rotterdamse Douwers veel jongeren kennen die buiten hun schuld om dakloos zijn geworden. Het idee was al snel geboren om het pensioenverhaal te combineren met het helpen van mensen. We hebben toen twee appartementen in Rotterdam-Zuid gekocht, omdat het daar toen nog betaalbaar was. In het eerste huis wonen nu drie douwers.”

Het is geen liefdadigheid, de jongeren zullen wel huur moeten betalen. “Wij werken volgens de puntentelling zoals deze voorgeschreven is. Het is gewoon kamerverhuur. Het grote verschil is dat de jongeren vaak geen ouders hebben die garant kunnen staan en borg vragen wij ook niet. Dus we lopen wel bewust een financieel risico. Maar dat wisten we toen we eraan begonnen. Daardoor hebben we wel eens gedoe met de maandelijkse betaling. Aan de andere kant zien wij daardoor wel als eerst wanneer het wat minder gaat met de jongere.”

Het tweede huis wat Remco heeft gekocht, wilde hij verhuren met dezelfde intenties als het eerste huis. Jongeren een perspectief bieden, zodat ze vanaf daar verder kunnen met het opbouwen van hun leven. Het tweede huis heeft vijf kamers en is 170 vierkante meter. Ruim genoeg voor vijf jongeren..

“We zijn ruim een jaar bezig geweest om dit voor elkaar te krijgen en dit is helaas niet gelukt. Door regelgeving is het alleen mogelijk om het huis aan vijf studenten te verhuren, nu mogen dat er zelfs maximaal twee zijn. Door dit gedoe met vergunningen, heeft het huis bijna een jaar leeggestaan. Dat wringt wel met de berichtgeving over de krapte op de woningmarkt. Zeker omdat dat huis al ingericht klaar stond, het was januari en ik wist dat er jongeren op straat in de kou slapen. Dat voelt onwijs machteloos. Ze hadden warm in dat huis kunnen zitten.”

Wie: Dennis Dubbelman

Leeftijd: 36 jaar

Aantal huizen: 7

De familie van Dennis is altijd al actief geweest in het vastgoed. Toen het familiebedrijf stopte, begon hij voor zichzelf. De jonge investeerder investeert in verhuurd vastgoed, wat betekent dat de huizen die hij koopt al verhuurd worden. Het huis verandert van eigenaar, maar de huurder kan blijven huren onder het huidige contract. “Vaak worden beleggers of investeerders in vastgoed neergezet als mensen die woningen opkopen, zodat er voor de starter geen woningen meer zijn. Maar woningen die je koopt die al verhuurd worden, zijn toch niet beschikbaar voor de markt, omdat ze al bewoond worden.”

Dennis heeft veel huurders met oude huurcontracten, en daar ligt volgens hem ook deels het probleem van de huidige woningmarkt. “Vroeger betaalde mensen soms 250 euro huur. En die mensen gaan natuurlijk never nooit meer uit die woning. Met als gevolg dat die woning dus ook niet vrij komt op de markt. Je mist de doorstroming op dit moment. Want die huurder kun je er ook niet zomaar uit zetten, omdat huurders zo beschermd zijn in Nederland”, legt Dennis uit.

“Sommige ouderen kunnen ook eigenlijk niet meer zelfstandig wonen, maar houden toch een woning bezet. En bovendien, waar gaan die ouderen in hemelsnaam naar toe, als ze dan willen doorstromen? We hebben in Nederland gewoon geen voorzieningen die ouderen aantrekkelijk vinden. Het bejaardentehuis heeft zo’n slechte naam, daar zit niemand om te springen. In Amerika zijn er hele welvaartsresorts voor ouderen, daar willen ouderen dolgraag wonen. Daar zouden wij als welvaartsland ook een voorbeeld aan kunnen nemen.”

Wat Dennis dan als oplossing ziet voor de woningnood, vindt hij zelf ook lastig te benoemen. “Als ik op bijvoorbeeld Funda kijk, zie ik gewoon huizen te koop. Het zijn eerder de prijzen die het minder interessant maken. En dat is een kwestie van vraag en aanbod, Rotterdam is gewoon hot. Veel mensen willen graag hier wonen, dus moet je bijbouwen. Investeerders worden vaak weggezet als boze huisjesmelkers, maar veel gasten doen ook mooie projecten, die anders niet van de grond waren gekomen door de gemeente bijvoorbeeld. Ze kopen huizen op en renoveren deze tot mooie huurobjecten. Maar waarom is een huurder ‘minder’ dan iemand die een huis heeft gekocht? Het is even goed een mens.”