Kantoorpersoneel blijft na de coronacrisis deels thuiswerken: hoe Rotterdam de verwachte leegstand wil aanpakken

Hangt de Delftse Poort bij het Rotterdam Centraal straks vol met 'te huur'-bordjes? En wie gaat het enorme pand van de Rotterdamsche Bank, nu nog de thuisbasis van de ABN AMRO, vullen? Door de coronacrisis werken mensen steeds vaker vanuit huis, waardoor kantoren leger komen te staan. Wat moet Rotterdam straks met al die duizenden vierkante meters onbenutte kantoorruimte?

Bedrijven die nu nog grote kantoorpanden huren, zeggen door de coronacrisis anders naar de toekomst te zijn gaan kijken. Als het aan de ondernemingen zelf ligt, blijft een deel van het personeel ook na de crisis thuiswerken. Sommige bedrijven overwegen daarom zelfs om hun gigantische kantoorpanden te verruilen voor iets kleiners. Zo ook verzekeringsmaatschappij Nationale Nederlanden. Zij huren nu nog een derde van het kantorencomplex Delftse Poort, de glanzende blikvanger naast Rotterdam Centraal.

"We zijn aan het kijken hoe we de kantoren het beste kunnen herinrichten. Het blijkt dat mensen het liefst gedeeltelijk thuis willen blijven werken", zegt een woordvoerder van Nationale Nederlanden. "We zijn nu bezig met een intern onderzoek om te kijken wat de beste vorm van werken is. Dat doen we bijvoorbeeld door het gebruik van sensoren waarmee we kunnen zien hoe mensen zich op kantoor bewegen."

Ook de ABN AMRO, nu nog gevestigd in het imposante gebouw van de voormalige Rotterdamsche Bank aan de Coolsingel, overweegt om in de toekomst naar een mix van thuiswerken en kantoorbezetting over te stappen. Volgens een woordvoerder van de bank verwacht ABN AMRO dat er in de toekomst meer op afstand zal worden gewerkt. "Daardoor wordt het pand wat te groot voor ons. We kijken daarom naar alternatieven." Hoe dat er straks in de praktijk uit gaat zien, kan de bank nog niet zeggen.

Geen doembeelden

Hoewel grote bedrijven met het idee spelen minder kantoorruimte te bezetten, betekent dat niet dat de kantoren na de crisis volledig onbenut raken. "De doembeelden van vorig jaar, toen bedrijven zeiden dat ze het werken op kantoor niet meer terug zagen komen, zien we nu minder", vertelt Marco Clarijs, City Leader Rotterdam van vastgoedadviesbureau CBRE. Dat bureau doet in opdracht van de gemeente onderzoek naar leegstand in de stad. Clarijs spreekt van een trend waarbij bedrijven inzetten op een 'hybride' vorm van werken: een mix van thuiswerken en op kantoor. "Nu ontstaat er een ander sentiment. Thuiswerken levert grote voordelen op, maar ook nadelen. Onderaan de streep zien we dan een combinatie tussen deels op kantoor en deels thuis ontstaan."

Toch durft Clarijs nog geen concrete uitspraken te doen over de toekomst van de kantoorruimte in Rotterdam, vooral omdat bedrijven zelf ook nog niet zeker zijn over de toekomst. "Er wordt nog gebroed op antwoorden. In het najaar, zodra de economie weer op gang komt, zullen we het zien. Bedrijven zijn nu veelal nog gesloten en werken voornamelijk vanuit huis. Kantoren zijn nu voor slechts een klein percentage van de capaciteit open. Pas na de zomer worden die waarschijnlijk weer meer in gebruik genomen."

Volgens Clarijs staat in Rotterdam momenteel ongeveer 7 à 8 procent van de kantoorruimte leeg. Hij verwacht dat die leegstand door de coronacrisis zal oplopen tot ongeveer 13 procent. Maar hij benadrukt ook dat dat lang niet zo problematisch zal zijn als de vorige crisis van 2008, toen de leegstand opliep tot bijna 25 procent. "Wij denken dat het wel mee gaat vallen. De functie en het gebruik verandert, maar de vraag naar kantoren blijft", legt Clarijs uit.

Besmettelijke leegstand

De leegstaande kantoorruimte die ontstaat door die nieuwe manier van werken, wordt soms creatief benut. Bijvoorbeeld door leegstandsbeheerder Alvast. "Wij krijgen nu veel panden in beheer die voor de coronacrisis zijn gekocht. Die krijg je niet zo makkelijk verhuurd, dus daar plaatsen wij nu zzp'ers die om verschillende redenen niet vanuit huis kunnen werken", zegt een woordvoerder.

Ondernemers die thuis niet genoeg ruimte hebben of met kleine kinderen wonen, maken dankbaar gebruik van de beschikbare kantoorruimte. "Het is een kans voor startende ondernemers om hun bedrijfje van de grond te krijgen', legt de woordvoerder uit. "Daarvan zijn er eigenlijk altijd genoeg om zo'n pand tijdelijk te vullen. Ze willen zich nog niet binden aan een huurcontract. Voor hen is het interessant om tegen een kleine prijs gebruik te maken van deze ruimte."

Door zpp'ers in leegstaande kantoorpanden te plaatsen, slaat Alvast twee vliegen in één klap. Leegstand werkt namelijk besmettelijk. Daarnaast willen pandeigenaren volgens Alvast dat er altijd iemand in het pand aanwezig is. Onder meer om te voorkomen dat krakers het pand bezetten, of dat het pand doelwit wordt van dieven.

Van kantoorruimte naar woonkamer

Dat kantorenleegstand een doorn in het oog van de gemeente en bewoners is, blijkt uit de stappen die de gemeente heeft genomen om die leegstand tegen te gaan. De afgelopen jaren is er flink gewerkt om kantoorpanden om te bouwen tot woningen. Rotterdam is daarin koploper. In 2019 werden volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) nergens zoveel kantoren omgebouwd tot woningen als in de Maasstad: ruim 1.900. In Amsterdam waren dat er 1.320. Volgens Marco Clarijs heeft de gemeente de afgelopen zes jaar bijna 15 procent van de totale kantorenvoorraad de bestemming wonen gegeven, ruim een half miljoen vierkante meters.

"Dat is een trend die al gaande was", legt Clarijs uit. Als voorbeeld noemt hij de Lee Towers. De voormalige kantoorpanden, ook wel bekend als de Marconitorens, stonden sinds 2014 leeg. Na een flinke verbouwing heropenden twee van de torens in 2019 met ruim 800 nieuwe woningen. Een ander voorbeeld is te vinden op het kantorenterrein Brainpark, waar de gemeente in de toekomst honderden studentenwoningen wil neerzetten.

Toch zijn de mogelijkheden niet oneindig. "Er staan op dit moment door de coronacrisis tijdelijk meer kantoren leeg, maar het is nog onzeker of die leegstand blijvend is", zegt een woordvoerder van wethouder Bas Kurvers (Bouwen en Wonen). "Niet alle leegstaande kantoren zijn ook geschikt voor transformatie. Dat is afhankelijk van bijvoorbeeld locatie, nabijheid van openbaar vervoer of de technische constructie van een gebouw." Omdat de vraag naar woningen groot blijft, gaat het ombouwen van kantoren naar woningen de komende jaren wel door. Dat heeft invloed op de omgeving, want dan zijn er bijvoorbeeld ook scholen, huisartsen, horeca en ov-knooppunten nodig. Daarom kijkt de gemeente ook of een leeg kantoorgebouw daar misschien geschikt voor is.

Niet te snel ombouwen

In sommige gevallen worden zogenaamde kantoortuinen - grote ruimtes waarin veel mensen bij elkaar werken - omgebouwd tot ontmoetingsplekken voor collega's, maar wordt het werk zelf grotendeels thuis gedaan. Volgens de gemeente is die trend juist door de coronacrisis in de versnelling geraakt. "Hiervoor zijn meer vierkante meters nodig dan voor het gebruik als kantoor. Daardoor zou het ook mogelijk kunnen zijn dat er minder kantoorruimte verdwijnt door het thuiswerken, maar dat kantoorruimte een andere functie krijgt binnen het bedrijf."

De gemeente wil niet dat kantoorruimte al te gretig wordt omgebouwd, zeker niet de 'toplocaties' in het centrum. Ze verwacht dat de vraag naar die ruimte in de toekomst niet vermindert en dat er op termijn tekorten zullen ontstaan als te veel panden worden omgebouwd. "We willen ervoor waken dat het voor startende ondernemers, kunstenaars en snelgroeiende bedrijven lastiger wordt om betaalbare ruimte te vinden", zegt de woordvoerster. Een appartementje in de Delftse Poort met uitzicht op het station zit er dus voorlopig nog niet in.

Deel dit artikel: