Hierdoor zijn de stijgende staalprijzen het grootste struikelblok voor het nieuwe stadion van Feyenoord

Het definitieve ‘ja’ of ‘nee’ van Feyenoord over de komst van een nieuw stadion hangt af van meerdere factoren. Pas als de financiering rond is en er een contract is afgesloten om het stadion te laten bouwen voor de in de businesscase begrote bouwkosten, kan het stadion er daadwerkelijk komen. Maar wat maakt die bouwkosten nu zo moeilijk te beheersen? Waardoor zijn deze kosten het grootste struikelblok voor het stadionplan? Dit is wat je moet weten over de bouwkosten van het nieuwe stadion binnen Feyenoord City.

441 miljoen. Dat is het bedrag waarvoor het nieuwe stadion van Feyenoord er in 2025 moet staan om de eerste wedstrijden in af te werken. De voetbalclub heeft het naar buiten toe soms gehad over een bedrag van 365 miljoen euro, maar dat ging over de kale bouwkosten. Met rente, inflatie en overige kosten is het totale bouwplan geraamd op 441 miljoen. Logischerwijs is dat ook het bedrag dat aan financiering moet worden opgehaald.

Als het gaat over het nieuwe stadion spreekt Feyenoord graag over de metafoor van de drie stoplichten. Pas als de seinen van alle drie de stoplichten op groen staan, kan het stadion daadwerkelijk gebouwd worden. De stoplichten staan symbool voor de drie belangrijkste onderdelen van het project: de businesscase, de financiering en de bouwkosten.

Wat betreft de businesscase heeft Feyenoord in april het sein al op groen gezet. Onder het voorbehoud dat ook het werk op de twee andere onderdelen wordt afgerond en alle aannames in de businesscase dus kloppen. Binnen de voetbalclub worden met name de stijgende bouwkosten gezien als het grootste potentiële struikelblok bij dit stadionplan.

‘De staalprijs heeft een enorme vlucht genomen’

De bouwkosten zijn namelijk in het afgelopen halfjaar flink gestegen. De berekeningen en aannames waar Feyenoord zes maanden geleden nog mee werkte, stroken niet meer met de werkelijkheid van nu. Er zijn meerdere oorzaken, maar de gestegen staalprijzen in Azië vormen het grootste punt van zorg.

“De staalprijs heeft vanaf december vorig jaar een enorme vlucht genomen. Ten opzichte van begin december tot nu, is de inkoopprijs van staal met 50 tot 100 procent gestegen,” vertelt Bob Evers. Hij is de voorzitter van de Samenwerkende Nederlandse Staalbouw. “De exacte stijging wisselt per type balk. Maar het is duidelijk dat het eind nog niet in zicht is.”

“Je hebt te maken met verschillende soorten staalprofielen,” legt Evers verder uit. “Je hebt kokers. Die zijn ten opzichte van december verdubbeld in prijs. En er is ook balkstaal, dat is nog iets makkelijker te verkrijgen, maar ook daarbij is de prijs met zo’n 50 procent gestegen.”

Bekijk hieronder de video waarin Bob de verschillende soorten staal laat zien:

China bepaalt de staalprijs

Meer dan de helft van de totale wereldproductie van staal komt uit China. Dat land is de grootste producent ter wereld en daardoor bepalen zij de prijs van staal. Zelfs als er wordt ingekocht bij Europese staalhandelaren, zoals in Nederland gebeurt, wordt de prijs uiteindelijk in Azië vastgesteld.

“Een medeoorzaak van de stijgende prijzen zijn de corona-ontwikkelingen,” doelt Evers op het feit dat de pandemie in december 2019 begon in China. “Alle fabrieken in de wereld hebben afgeschaald tijdens de pandemie. Maar al tijdens corona bleek dat de schade in de bouwsector wel meeviel. De fabrieken zijn te laat weer gaan opschalen, waardoor er een grotere vraag ontstond en tijdelijk minder aanbod. Dat heeft de prijs enorm opgedreven. Zelfs de prijs van schroot, waarvan ook weer staal gemaakt kan worden, is omhoog gegaan. China had daar zelf een tekort aan en is schroot uit de rest van de wereld gaan opkopen.”

Dit verhaal gaat niet alleen op voor staal, maar ook voor alle andere grondstoffen die bij bouwprojecten nodig zijn. “Het geldt ook voor beplating, glas, hout. Ook de houtprijs is met meer dan 50% gestegen. Eigenlijk voor alle materialen die gebruikt worden zijn er prijsstijgingen. Niet in de gradatie zoals we dat met staal zien gebeuren, maar alle bouwmaterialen zijn duurder geworden.”

Vertraging ligt op de loer

Evers denkt dat deze stijgende bouwkosten een enorme impact gaan hebben op het stadionplan van Feyenoord. “Er is een raming gemaakt van 440 miljoen, wat het uiteindelijk zou moeten kosten. Maar die berekening is niet gisteren gemaakt maar in een periode toen alles nog redelijk normaal en voorspelbaar was. Als je dezelfde budgetbegroting nu zou maken, zou het mij niets verbazen als je nu uitkomt op 500 miljoen. En dat is dan enkel en alleen hetzelfde plan met hetzelfde materiaal, tegen de huidige aanschafkosten.”

En wie er hoop heeft dat, nu de coronapandemie richting zijn einde gaat, de prijzen weer snel zullen normaliseren, komt bedrogen uit. Evers verwacht niet dat de kosten snel zullen zakken. “Tot op heden is het plafond nog niet bereikt. Ik weet niet wanneer dat wel zo is, want dan moet je een glazen bol hebben. Maar de verkrijgbaarheid is ook nog een probleem. De prijs gaat hard omhoog door de schaarste. Maar je krijgt er ook planningsproblemen door. Het is een uitdaging om alle kokers, buizen en balken tegelijk op de bouwplaats te hebben, op het juiste moment. Naast de prijs zit er ook een tweede gevaar in. Vertraging in de bouw ligt op de loer.”

Advies aan de gemeente: werk aan een Plan B

En vertraging betekent: opnieuw hogere kosten. Niet alleen voor Feyenoord, maar zeer waarschijnlijk ook voor de gemeente Rotterdam. Peter de Jong is docent bouweconomie aan de TU Delft. Hij onderwijst ons op zijn werkkamer hoe het komt dat de kosten van bouwprojecten in de praktijk zo vaak duurder uitvallen.

“Als je het hebt over de bedragen moet je er altijd rekening houden dat er nog inflatie overheen gaat, dat er een bouwkostenstijging plaatsvindt,” vertelt De Jong. “Dat bouwprojecten vaak duurder uitvallen, is zonder meer waar. Bouwprijzen stijgen ook relatief sneller dan andere prijzen, zoals inflatie.”

Bekijk hieronder een interview met De Jong over het bouwproject Feyenoord City.

Het komt pessimistisch over, maar De Jong zou het eerder realistisch noemen. “Zelfs als alles goed gaat, vallen de kosten bij bouwprojecten vaak al hoger uit. Als je het nu hebt over kosten van 40 miljoen voor de gemeente, dan heb je het over vijf jaar al snel over 50 miljoen. Dat is een fenomeen dat je altijd ziet. Partijen die willen dat projecten doorgaan, praten over bedragen van nu. Maar eigenlijk moet je kijken naar wat het straks echt kost. Dat weten gemeentes, dat weten bouwers en dat weten ontwikkelaars. Op het moment dat niet alles gaat zoals gepland, keren dit soort dingen dan nog meer tegen je.”

De Jong adviseert dan ook aan de gemeente om te werken aan een Plan B. Een alternatief voor het geval het nieuwe stadion niet haalbaar blijkt te zijn. “Er valt nu niets te kiezen, dat is het eigenlijke probleem. De keuze is nu alleen: doorgaan of niet doorgaan. Ik denk dat het verstandig is om meer te gaan denken in deelprojecten. Dus haal het stadion los van de gebiedsontwikkeling, de oeververbinding en de woningen. Dan kan je een keuze maken over wat er wel en niet door moet gaan en trek je de risico’s uit elkaar.”

Maar juist de wisselwerking tussen de gemeente en Feyenoord en het feit dat het stadion deel uit maakt van een hele gebiedsontwikkeling was de hoofdgedachte waardoor dit stadionplan wél zou moeten slagen. Dit zou juist investeerders aantrekken? “Normaal is dat ook zo, maar soms gaat het fout. Ik denk dat dit hier het geval is. Ik moet denken aan het kasteel van Almere, dat nu de ruïne van Almere wordt genoemd. Ook daar waren veel enthousiaste mensen met verschillende motivaties om mee te doen. De gemeente Almere wilde een mooie nieuwe trouwlocatie, de ontwikkelaar wilde een kasteel bouwen, de aannemer vond het een mooi prestigeproject. Maar uiteindelijk werd alles groter en werd door de bank de stekker eruit getrokken.”

Bouwkosten zijn al gestegen

Dat Evers gelijk heeft bewijst ook de vernieuwde businesscase van Feyenoord, waar de club enkele maanden geleden groen licht aan heeft gegeven. Hierin zijn de bouwkosten van het nieuwe stadion al gestegen. Ging het bij de oorspronkelijke businesscase nog op 365 miljoen aan kale bouwkosten, is er nu een bedrag van 400 miljoen voor begroot. Het totaalbedrag van de bouwkosten van 441 miljoen, inclusief rente en inflatie, is gelijk gebleven aan de originele businesscase. Dat komt doordat de bouwkosten van onder meer de overkluizing van het spoor nu niet meer door de voetbalclub hoeven te worden betaald.

Maar als de bouwkosten nóg meer stijgen, waardoor het totaalbedrag boven de 441 miljoen uitkomt, dan wordt het riskant. Het is de reden waarom het zogenaamde ‘stoplicht bouwkosten’ door de voetbalclub nog niet op groen is gezet. Kost het uiteindelijk rond de 10 miljoen meer, dan moeten die hogere kosten weer opgevangen worden aan de inkomstenkant van het project.

Artist Impression Feyenoord City | Foto: Artist Impression OMA

Simpel en kort door de bocht uitgelegd: als de bouwkosten 10 miljoen hoger uitvallen, kost dat Feyenoord over een periode van 25 jaar vier ton per jaar om die kosten weer af te dekken. En op het grote geheel zou de club daar best goedkeuring aan geven. Als de bouwkosten 20 miljoen hoger uitvallen, eet dat al snel acht ton per jaar op uit de inkomsten van de businesscase.

Als de voetbalclub de financiering voor het nieuwe stadion rond heeft kan het daadwerkelijk een contract afsluiten met de bouwbedrijven Bam en Besix. Daar wordt al langere tijd mee gesproken en dus heeft Feyenoord al een indicatie hoeveel het project gaat kosten. Maar pas op dat moment weet de club precies hoeveel hoger de bouwkosten daadwerkelijk uitvallen en zal er definitief een knoop moeten worden doorgehakt. Levert het nieuwe stadion de voetbalclub nog op wat het zou moeten en is dit het risico nog waard?

Deel dit artikel:

Reageren