'Mensen zijn al blij dat ze íéts huren': vier vragen over de misstanden in de vrije huursector

Rijnmond sprak eerder met drie jongeren die in hun zoektocht naar een huurwoning tegen verschillende problemen en misstanden aanlopen. Naar aanleiding van hun verhalen, stelden we vier vragen aan experts:

Het is lastig om vast te stellen welke misstanden hoe vaak precies voorkomen, zegt hoogleraar Huisvesting aan de TU Delft, Peter Boelhouwer, omdat het in het geniep gebeurt. “Maar herkennen doe ik deze klachten zeker. Je ziet het steeds meer. Onlangs zag ik een advertentie van een souterrain dat werd aangeboden voor 800 euro, waarbij de huurder zou moeten oppassen op de kinderen van verhuurder. Het zijn haast feodale toestanden.”

De Woonbond krijgt veel klachten binnen, maar heeft geen specifieke cijfers paraat voor de regio Rijnmond of het duurdere segment. Maarten Wiedemeijer: “Wel zien wij een toenemend aantal klachten van mensen met tijdelijke contracten over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud. Zij durven geen stappen te zetten, omdat ze in een afhankelijke relatie zitten met hun verhuurder. Zouden ze klagen, dan zijn ze bang dat hun contract niet verlengd wordt. Zo boeten huurders met tijdelijke contracten in aan rechtszekerheid.”

De meeste zaken waar huurdersondersteuningsorganisatie Huurteam Rotterdam mee te maken krijgt gaan over achterstallig onderhoud. “Schimmel op de muren, verzakkende plafonds, verzin het maar”, zegt projectmanager Fleur van Leeuwen. Maar ook intimiderende verhuurders en borg dat onterecht ingehouden wordt – het is dagelijkse kost voor het Huurteam, zegt Van Leeuwen.

Niet de woningcorporaties en ook niet de institutionele beleggers (denk aan pensioenfondsen) of beleggers die aangesloten zijn bij Vastgoedbelang. Je vindt ze met name onder de particuliere verhuurders die nergens bij zijn aangesloten, zegt Boelhouwer en ziet ook Wiedemeijer. “De mensen die naast hun eigen woning nog één tot vijftig andere woningen bezitten. Deels zijn zij onwetend over de regels, omdat ze minder bekend zijn met verhuren, deels maken ze ook misbruik van de situatie.”

Voor de duidelijkheid: een verhuurder mag maar één tijdelijk contract aanbieden (daarna moet het een vast contract zijn), een ontruimingsverklaring is illegaal (want doet af aan woonzekerheid) tenzij het gaat om leegstandsbeheer, de meeste contracten hebben een maand opzegtermijn en je mag maximaal drie maanden borg vragen, zegt Fleur van Leeuwen van het Huurteam Rotterdam. Toch kunnen verhuurders dit blijven doen. Hoe kan dat?

Die verhuurders kúnnen misbruik maken van de situatie door de krapte op de woningmarkt. Er is veel huurdersconcurrentie, daarom kunnen verhuurders steeds meer (en soms onrechtmatige) eisen stellen. “Mensen zijn al blij dat ze íéts huren”, zegt Van Leeuwen. Maar het komt niet alleen daar door. “Het komt ook door een gebrek aan regels,” zegt Boelhouwer, “met name in de duurdere categorie. Zodra de woning boven de liberalisatiegrens valt is het geen sociale huur meer. En voor die appartementen kunnen verhuurders vragen wat ze willen.” De sociale huur werkt daarentegen met een puntensysteem, op basis waarvan de huurprijs wordt vastgesteld. Ben je het daar als huurder niet mee eens, dan kun je de huurprijs aanvechten.

De Woonbond ziet dat de tijdelijke contracten – die afgegeven kunnen worden sinds een wetswijziging in 2016 – en waar over de afgelopen jaren een enorme toename in is gesignaleerd, ervoor zorgen dat steeds meer mensen in een onzekere positie zitten in de huurmarkt.

De Woonbond vindt dat er een einde moet komen aan de mogelijkheid dat elke verhuurder voor elke huurder tijdelijke contracten van 1 en 2 jaar af kan sluiten. Boelhouwer denkt dat de categorie woningen waarvoor het puntensysteem telt naar boven toe moet bijgesteld, zodat meer woningen voor een eerlijke prijs op de markt komen. “Bewoners kunnen op die manier ook naar de huurcommissie stappen als er misstanden zijn en makkelijker hun rechten claimen”, zegt Boelhouwer.

De verhuurvergunning waar de gemeente Rotterdam mee experimenteert vindt Boelhouwer veelbelovend. Met die vergunning stelt de gemeente eisen aan particulieren om te mogen verhuren, in bepaalde wijken. Voldoe je daar niet (meer) aan? Dan wordt je vergunning ingetrokken en mag je niet meer verhuren. Wat Boelhouwer betreft moet dat overal uitgerold worden. Hij vindt ook dat het beroep makelaar beschermd moet worden en dat er een gedragscode moet komen voor beleggers. “Er lopen nu teveel cowboys rond.”