Rotterdamse corporaties zijn bijna één miljard euro kwijt aan de verhuurderheffing

Een melkkoe met grote gevolgen voor Rotterdam, zeggen deskundigen: hogere huren, matig onderhoud, nauwelijks nieuwbouw en een krimpende voorraad van huurwoningen.

De Rotterdamse woningcorporaties maken de extra belasting dan ook met de grootste tegenzin over. Daar maken ze geen geheim van. “Havensteder maakt deze week € 36 miljoen euro over aan verhuurderheffing. Hopelijk de laatste keer!", twitterde de Rotterdamse corporatie Havensteder. Ook corporatie Vestia protesteerde op sociale media al tegen de extra belasting: “Ruim 41,7 miljoen verhuurderheffing betalen wij dit jaar! Geld van onze huurders dat nodig is voor de bouw en verduurzaming van woningen en om huren betaalbaar te houden. Er is een #wooncrisis. Schaf de #verhuurderheffing af!”

Alle corporaties in Nederland hebben dit jaar bij elkaar opgeteld 1,7 miljard betaald aan verhuurderheffing, een belasting op het bezit van sociale huurwoningen. Voor het bezit van vrije sector huurwoningen geldt deze heffing niet. Krom? Volgens het Rijk kunnen corporaties gebruik maken van aantrekkelijke regelingen en lage rentes die niet gelden voor particuliere vastgoedeigenaren.

De vier grote corporaties zijn Havensteder, Woonbron, Woonstad en Vestia. Samen bezitten zij in Rotterdam 127.000 sociale huurwoningen. Rijnmond heeft de bedragen opgevraagd en gevraagd naar de gevolgen van de verhuurderheffing.

In de afgelopen negen jaar blijkt de verhuurderheffing meer dan verdubbeld. Dat komt door een stijgend tarief dat het Rijk de corporaties oplegt en door de alsmaar stijgende WOZ-waarde. Het Rijk ontvangt steeds meer miljoenen en voor de corporaties wordt het een steeds zwaardere kostenpost. Er zijn verzachtende regelingen, maar die compenseren de alsmaar hogere heffing niet. De meeste corporaties zijn er zo’n tien procent van hun huurinkomsten aan kwijt.

“De verhuurderheffing is een schande,” zegt André Ouwehand. Hij is gastonderzoeker aan de TU Delft en betrokken bij de beweging Recht op de Stad. Die maakt zich hard voor eerlijk, betaalbaar en duurzaam wonen in Rotterdam. “Onderzoeken, ook die van het ministerie, tonen aan dat dit een ongelooflijke hiaat slaat in de begroting van corporaties”, zegt hij.

De gevolgen van de verhuurderheffing zijn ook in Rotterdam goed voelbaar. De corporaties hebben huren verhoogd, stellen onderhoud en renovatie uit, bouwen mondjesmaat en komen nauwelijks toe aan het verduurzamen, zoals van het gas af.

Door de daling van het aantal betaalbare huizen in de vrije sector doen steeds meer woningzoekenden een beroep op de corporaties. Alleen zij kunnen niet voldoen aan de snel groeiende vraag naar sociale huurwoningen. "Betaalbare koopwoningen zijn bijna niet meer te krijgen. Woningen die je een paar jaar geleden kocht voor 130.000 euro zijn nu 300.000 euro waard", zegt bestuurder Mohamed el Achkar van Woonstad Rotterdam. "Dus mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning, kunnen alleen maar terecht bij de corporaties, maar ons aanbod is niet toegenomen."

De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning is 753 euro per maand. Met een jaarinkomen van maximaal 40.000 euro heb je recht op een sociale huurwoning. Volgend jaar gaat de inkomensgrens omhoog naar 44.000 euro.

Alle corporaties bieden hun sociale huurwoningen aan via Woonnet Rijnmond. Woningzoekenden kunnen zich daar inschrijven en reageren op advertenties. In het eerste half jaar van 2021 hebben 60.000 mensen gereageerd op 2300 advertenties. Over het hele vorig jaar waren er 76.000 woningzoekenden die reageerden op in totaal 6.000 advertenties. Maaskoepel, de federatie van corporaties in de regio Rijnmond, ziet steeds meer mensen reageren en steeds minder woningen beschikbaar komen. Hierdoor verdubbelen wachttijden en daalt de slagingskans.

In de afgelopen vier jaar is het aantal sociale huurwoningen in bezit van de Rotterdamse corporaties niet heel erg veranderd. Er is gesloopt en verkocht en gebouwd en aangekocht. Het corporatiebezit in Rotterdam is met ruim 800 sociale huurwoningen afgenomen. In totaal zijn er in Rotterdam 127.652 sociale huurwoningen in bezit van de corporaties.

Omdat er bijna niets vrijkomt, zijn er minder woningen beschikbaar. Huidige huurders blijven zitten omdat aan doorstromen vaak een stevig prijskaartje hangt.

“Door het huidige overheidsbeleid worden de corporaties financieel uitgehold en zijn we steeds minder in staat om van maatschappelijke betekenis te zijn en te doen waar we voor zijn opgericht: het bieden van goede, betaalbare woningen in een goede en fijne woonomgeving”, schrijven de vier Rotterdamse corporaties in een gezamenlijk antwoord op vragen van Rijnmond.

Corporaties willen bouwen, isoleren en huurstijgingen beperken, maar dan moet wel de verhuurderheffing van de baan. "Met het geld van de verhuurderheffing kunnen we sociale huurwoningen toevoegen aan de regio Rotterdam", zegt de bestuurder van corporatie Woonstad. In Den Haag hangt een verlaging en mogelijk zelfs een afschaffing van de verhuurderheffing in de lucht maar door de trage kabinetsformatie laat een definitief besluit op zich wachten. Havensteder durft nog niet vooruit te lopen op de zaken. “Dan komt dertig miljoen euro vrij voor onderhoud, verduurzaming, renovatie en nieuwbouw”, zegt de corporatie.

Ook de lokale politiek kan een handje helpen, zeggen de corporaties. Door bijvoorbeeld bouwlocaties voor sociale huurwoningen aan te wijzen en de vergunningsprocedure te versnellen. Belangrijk is ook dat de afspraak om het aantal sociale huurwoningen met 13.000 te verminderen van tafel gaat.

Het beleid van de gemeente Rotterdam is vijf jaar geleden uitgestippeld in de Woonvisie. Daarin staat dat de sociale voorraad moet slinken en het middensegment, de huurwoningen tussen de 800 en duizend euro moet toenemen. Er is veel kritiek op de Rotterdamse Woonvisie. Op het stadhuis zijn ze doordrongen van de woningnood alleen is er officieel nog geen streep door het beleid gehaald.

“Huizen voor mensen niet voor winst!” Met deze leus wordt de landelijke demonstratie aanstaande zondag in het Afrikaanderpark in Rotterdam aangekondigd. Verwacht wordt dat duizenden demonstranten de straat opgaan uit protest tegen de exploderende huizenprijzen, stijgende huren en het tekort aan sociale huurwoningen.

De organisatie van Woonopstand pleit voor radicale maatregelen. Huren moeten omlaag of bevroren worden, ook in de vrije sector. Bestraf te hoge huren en maak van huizen geen handelswaar. Schaf de verhuurderheffing af.

De Rotterdamse woningcorporaties sympathiseren met de Woonopstand en lopen zondag mee met de demonstratie. "Wij ondersteunen de Woonopstand. We begrijpen heel goed dat woningzoekenden hun stem laten horen en duidelijk signaal willen afgeven dat het echt anders moet", zegt corporatiebestuur Mohamed el Achkar. Hij loopt zondag mee.