FEYENOORD

Welke stadionkeuze Feyenoord deze maand ook maakt: de huidige bouwprijzen blijven een enorm probleem

De stadionplannen (vlnr) van FFC, nieuwbouw en DMK
De stadionplannen (vlnr) van FFC, nieuwbouw en DMK © BAM, OMA en DMK
Wordt het renovatie of toch een doorstart van de nieuwbouwambities? In de loop van deze maand wordt een eindrapport opgeleverd aan de directie en de Raad van Commissarissen van Feyenoord, waarna bepaald gaat worden of één van de drie onderzochte stadionplannen goed genoeg is voor de toekomst van de voetbalclub.
Al sinds het stopzetten van het vorige nieuwbouwplan in november en het besluit om het gehele stadiondossier te herijken - zoals de club het noemt - hangt ook boven de markt dat alle opties die op tafel liggen (nog) niet voldoen. Of ruim twee maanden later een volledig definitief antwoord volgt, laat zich raden: dat is niet realistisch.
Feyenoord heeft begin februari een projectgroep opdracht gegeven om drie opties met betrekking tot een stadion voor Feyenoord te onderzoeken. Één van de opties is een nieuwbouwplan op de kavel van de Maas en de twee andere opties zijn renovatieplannen: het plan van De Moderne Kuip en de FFC-variant. In dit artikel nemen wij de drie opties alvast onder de loep.
De projectgroep kijkt naar essentiële onderdelen zoals de bouwkosten, sfeerelementen, stichtingskosten, financierbaarheid en de bijdrage aan de begroting van Feyenoord. En met name die eerste pijler, de bouwkosten, zijn nog steeds een punt van zorg. Zeker waar het nieuwbouw betreft, maar de huidige markt is ook problematisch voor renovatie.

Prijzen bouwmateriaal rijzen de pan uit

Zoals bekend is de situatie in de bouwwereld sinds de coronacrisis al slecht, met enorme kostenstijgingen en vertragingen voor materiaal. Het is één van de redenen waardoor het nieuwbouwplan binnen Feyenoord City in november sneuvelde. Ook doordat bouwconcern BAM besloten heeft om geen risicovolle projecten meer aan te willen gaan.
BAM is daar niet de enige in, schat ABN Amro in een in februari vrijgegeven rapport. De hoge kosten van bouwmaterialen kunnen ertoe leiden dat bouwprojecten vertraging oplopen of zelfs helemaal niet doorgaan. Directe aanleiding is de inval van Rusland in Oekraïne, die kan leiden tot uitstel of zelfs afstel van nieuwe bouwprojecten.
“De bouwkosten zijn in het afgelopen jaar al sterk gestegen,” schrijft de bank in een rapport. “Dit is met name het gevolg van de stijgende materiaalkosten. Deze lagen in februari reeds 10,7 procent hoger dan een jaar eerder zo blijkt uit gegevens van bouwkostenexpert BDB. Met name diverse metalen en producten van hout stegen sterk in prijs. De kosten voor houten verpakkingsmiddelen lagen in februari 62,2 procent hoger dan een jaar eerder, ijzer en staal stegen met 70,3 procent en gewalste producten van staal met 72 procent.
“Veel economieën startten weer op na een periode van strenge lockdown en dit zorgde voor een sterk gestegen vraag naar producten. Veel fabrieken hadden echter lang stilgelegen en moesten opnieuw opstarten, waardoor essentiële producten schaars waren. Bovendien was de wereldwijde toeleveringsketen niet op orde, waardoor het vervoer van goederen stokte en de kosten van vervoer omhoog gingen. Dit zorgde medio 2021 al voor sterk gestegen importprijzen voor bouwmaterialen. En dat is inmiddels terug te zien in de afzetprijzen. In het tweede helft van 2021 begonnen ook de energieprijzen op te lopen, mede als gevolg van de spanningen rond Oekraïne."
Door de grote onzekerheid worden er geen prijzen meer afgegeven, bijvoorbeeld bij staal. Dat is een essentieel onderdeel voor veel gebouwen en ook voor de stadionplannen van Feyenoord. En voor de woningbouw binnen de plannen van Feyenoord City als geheel. “De aannemers of opdrachtgevers van bouwwerken moeten deze hogere kosten dragen. De producenten en handelaren van hout- en bouwmaterialen berekenen namelijk hun gestegen kosten door aan hun afnemers. De aannemers hadden in 2019 ook te maken met sterk stijgende kosten waardoor marges krompen en het aantal faillissementen steeg. Daarom zullen zij proberen deze stijgende kosten door te berekenen aan particulieren, projectontwikkelaars en overheden. Nu al zijn er flinke discussies tussen aannemers en projectontwikkelaars over wie de additionele kosten moeten dragen. Als ze daar niet uitkomen, leidt dit tot uitstel of kan het zijn dat veel projecten in hun geheel niet doorgaan.”

Projectdirecteur Feyenoord City gestopt

Een nieuw nieuwbouwplan is dus één van de opties die wordt onderzocht. Met als voorkeur nieuwbouw op de locatie waar het altijd al beoogd was, als onderdeel van Feyenoord City. Binnen het projectteam heeft recent een verschuiving plaatsgevonden, waarbij projectleider Frank Keizer besloten heeft om te stoppen. Keizer stond in 2015 aan de wieg van de combinatie tussen een plan voor een nieuw stadion en een totale gebiedsontwikkeling op Zuid, die later Feyenoord City ging heten.
Keizer vertrekt vanwege de kans om te werken aan de verdere ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte. Een nieuw (eventueel) meerjarentraject rondom Feyenoord City had dus niet zijn voorkeur. In een statement geeft Keizer via zijn bureau Operatie NL aan dat Feyenoord City toch al een succes is, ongeacht een nieuw stadion of met renovatie van De Kuip. Opmerkelijke woorden van uit de grondlegger van het totale plan:
“Sinds de BVO Feyenoord zich in de laatste twee jaar meer en meer is op gaan stellen als ‘te verleiden’ partij in plaats van de enthousiaste gangmaker uit 2015, kan Feyenoord City als belangrijke gebiedsontwikkeling voor de stad, maar ook voor Nederland, toch niet meer mislukken. Of het nieuwe stadion er nu wel of niet gaat komen. Want indien die ene partij uit het langjarig partnerschap tussen voetbal en politiek zou besluiten een andere route op te gaan, ligt een fantastische locatie aan de Maas klaar voor alternatieve ontwikkeling. Die zeker ook iconisch en minstens zo maatschappelijk verantwoord zal worden.”

Schaven aan het plan voor Nieuwbouw aan de Maas

Hoe nu verder? Het nieuwbouwplan zoals het er lag is dus gestopt, maar Feyenoord moet door. De huidige Kuip is verwaarloosd en er moet veel achterstallig onderhoud worden verricht. Hierbij is het belangrijk om te weten of er in dat stadion verder gespeeld gaat worden of dat er op termijn toch een nieuw stadion komt. Dit laatste is de uitgesproken wens van de (vorige) Rotterdamse coalitie en de directie van Stadion Feijenoord, zo bleek wel in de dagen nadat Feyenoord het vertrouwen in het stadionplan opzegde.
In de tussentijd heeft een projectteam voor het nieuwe stadion doorgewerkt, want als het uitdraait op nieuwbouw lijkt het uitgesloten dat dit nog veel lijkt op het plan dat er tot enkele maanden geleden lag. De plannen zijn geüpdatet aan de nieuwe werkelijkheid, waarbij een nieuw financieringsplan en businesscase nodig is. Ook opties om wat eraf te halen worden doorberekend. Moet het een stadion zijn voor 63.000 toeschouwers of kan het met minder? Misschien zelfs een hele ring minder? Aangezien de bovenste ring het duurste is. Ook binnen het nieuwbouwplan is de zin ‘alle opties liggen op tafel’ het devies.
Het blijft uiteindelijk een papieren werkelijkheid, waarbij de bouwkosten een grote onzekere factor zijn. Hoeveel de bouw van het nieuwe stadion uiteindelijk echt gaat kosten en of er een akkoord over een gegarandeerde bouwsom kan worden gesloten is de vraag. De recente geschiedenis wijst uit dat dit niet eenvoudig is.
De vorige Business Case noteerde dat Feyenoord er in het eerste seizoen in het nieuwe stadion (2025-2026) ruim 7,5 miljoen euro op vooruit zou moeten gaan en dan een bedrag van 25,4 miljoen euro ontvangt. Het bedrag onderaan de streep voor de club blijft één van de bepalende eisen om door te gaan met nieuwbouw, waardoor de ruimte om te schaven aan het plan natuurlijk ook beperkt is.

Plan van De Moderne Kuip

De initiatiefnemers van De Moderne Kuip staan al langer te trappelen om hun plannen nader toe te lichten aan Feyenoord en hebben dit eindelijk mogen doen. Bij de keuze voor deze plannen zou De Kuip in 2,5 jaar worden uitgebreid met een derde ring om te groeien naar 63.000 plaatsen. Met hetzelfde commercieel programma als bij de nieuwbouwplannen van Feyenoord City.
Ooit lag er een plan van 200 miljoen, ten opzichte van de benodigde 444 miljoen voor de nieuwbouwplannen. De laatste berekeningen gaven al aan dat ook bij dit plan de bouwkosten waren gestegen naar 230 miljoen. Mede door aanpassingen aan het dak, ten opzichte van eerdere plannen. Het oude dak van De Kuip zou vervangen worden door een nieuw, lichtdoorlatend dak.
Maar de kans dat de bouwprijs ook voor dit renovatieplan in de huidige markt is opgelopen, is natuurlijk levensgroot.
De drijvende kracht achter De Moderne Kuip is Erwin Eekelaar, eigenaar van een Rotterdams softwarebedrijf. Eekelaar werkt nauw samen met internationaal stadionadviseur Hylke Hellinga, die in Australië werkt. Financieel krijgt het plan steun van de welvarende Rotterdamse investeerder Aat van Herk.
De Moderne Kuip heeft in hun plannen gewerkt met een indicatieve businesscase. Dat betekent dat de plannen zijn gestoeld op aannames en nog niet worden gedragen door daadwerkelijke prijsafspraken. In 2025 zouden de club en het stadion samen een omzet kunnen hebben van 170 miljoen euro. De club krijgt dan een minimale speel- en prestatievergoeding van 31,5 miljoen euro. Hierbij wordt gerekend met 35 wedstrijden en evenementen per jaar, waarbij het stadion gemiddeld voor 93 procent gevuld is. Als Feyenoord beter presteert, zou die vergoeding op termijn kunnen stijgen naar 50 miljoen, zegt DMK.

BAM-plan van 2014 weer uit de kast

Het verbouwplan uit 2014 van de BAM, nu bekend als de FFC-variant, is ook weer op tafel gekomen. FFC Staat voor het Feyenoord Founders Consortium. FFC bestaat uit BAM, gebiedsontwikkelaar AM en Siemens. Al meer dan twintig jaar is dit consortium nauw verbonden met Feyenoord. FFC is verantwoordelijk geweest voor de herontwikkeling en realisatie van de Kuip in de jaren negentig. De consortiumleden zijn gezamenlijk betrokken geweest bij de ontwikkeling en bouw van meer dan tweehonderd stadions wereldwijd.
BAM presenteerde destijds hun 'De Nieuwe Kuip', eveneens met ruim 65.000 plekken. Het stadion zou, met de prijsopgaves van toen, voor 196 miljoen euro omgetoverd worden tot een multifunctioneel stadion, met behoud van het 'Kuipgevoel'. In het plan wordt de originele spelerstunnel mét klep gehandhaafd, is er geen gracht rond het en zijn er zittribunes met klapstoelen, zodat ze ook als staanvakken kunnen worden gebruikt.
De Kuip van BAM beschikt over 93.000 vierkante meter, heeft 90 businessunits en 6500 business seats. “Wachtrijen zullen tot het verleden behoren door toegankelijke promenades op elke laag met goede horeca en toiletten”, beloofde het bedrijf. Met een bouwtijd van drie jaar.
Uitgerekend BAM heeft aangegeven dat zij geen risicovolle projecten meer wil aannemen. Eén van de hoofdredenen waardoor het nieuwe stadion in november sneuvelde. Want de BAM was ook bij dat plan de bouwpartner. Aan dit FFC-plan is sindsdien dus niet meer gewerkt en dus zijn het vooral de uitgangspunten die onderzocht worden, of Feyenoord hier enkele jaren later alsnog mee kan doorpakken.

Openbare publicatie eindrapport voor Feyenoord

Het onderzoek naar deze drie plannen wordt uitgevoerd door een projectgroep die wordt geleid door Roel Vollebregt. Deze voormalig topman van BAM gold als vertegenwoordiger van de voetbalclub in het ontwikkelteam voor het nieuwe stadion. Ook wordt de supporters om input gevraagd, hiervoor is het Rotterdamse bureau Blauw Research ingehuurd. Zij hebben eind maart de uitkomsten van hun supportersonderzoek gedeeld met Feyenoord.
Overigens houdt de voetbalclub ook de mogelijkheid open dat geen enkele van de drie varianten haalbaar is. Als de projectgroep toch tot de conclusie komt dat er toekomstmuziek zit in één van de drie opties die onderzocht is, zal dit in april bekend worden. Wat niet wil zeggen dat er dus in april een kant-en-klaar plan wordt gepresenteerd waar uitvoering aan wordt gegeven. Het zal eerder een richtlijn of stip aan de horizon zijn, die wordt gepresenteerd. Waarbij er later in 2022 een meer concrete uitwerking volgt.
Het eindrapport van de herijking wordt in ieder geval openbaar gemaakt, zo heeft de directie van Feyenoord eerder al toegezegd. Bovendien wacht ook de Raad van State en politiek Rotterdam op het antwoord op de vraag wat Feyenoord nu wil. Een rechtszaak bij de Raad van State over het vaststellen van het bestemmingsplan, terwijl nog niet zeker is of het nieuwbouwstadion in dat plan er wel komt, gaat pas behandeld worden nadat Feyenoord heeft aangegeven of dat nog steeds de wens van de club is. Alleen al daarom zal er deze maand gecommuniceerd moeten worden over een stip aan de horizon.

💬 WhatsApp ons!
Heb jij een tip voor de redactie? Stuur ons een bericht, foto of filmpje via WhatsApp ons of Mail: nieuws@rijnmond.nl