NIEUWS

Bizar hoge huren voor piepkleine studio’s voor de winst van de huisjesmelker en de kleine belegger, Rotterdam grijpt niet in

Rotterdam Oud-Mathenesse
Rotterdam Oud-Mathenesse © Rijnmond
Met z’n tweeën wonen, koken, douchen en naar het toilet op dertig vierkante meter. Ruimte voor een bank of tafel is er niet. En binnenkort krijgen ze er ook nog een kleintje bij. Huurprijs voor het appartement: 800 euro per maand. Een toplocatie? Nee, 'gewoon' Rotterdam-Zuid. Vastgoedeigenaren splitsen in kwetsbare wijken woonruimte op in mini-appartementjes die ze voor de hoofdprijs verhuren.
Die vastgoedeigenaren worden daarbij geholpen door een uitgekiend beleggingssysteem dat vooral gericht is op maximale winst en niet op eerlijke huren. De gemeente Rotterdam grijpt niet in, ook al spreekt het eigen huurteam van ‘illegale praktijken’.
De deurbel doet het niet, er hangt een briefje. “Wil je kloppen? Thanks.” Ook na kloppen blijft de deur dicht van een bovenwoning aan de Mijnsherenlaan in de Tarwewijk. Een buurman vertelt dat er meerdere mensen wonen. Het appartement is onlangs verbouwd en gesplitst in twee studio’s. Even verderop doen de huurders wel open. Ook dit huis van 67 vierkante meter blijkt achter de voordeur opgesplitst in twee piepkleine studio’s van 30 vierkante meter. Beide huurders betalen 800 euro, inclusief gas, water, licht en internet.

Strak verdienmodel voor belegger en huisjesmelker

Rijnmond is op de Mijnsherenlaan terechtgekomen na een tip over beleggingswebsite Samen in Geld (SIG), een crowdfundplatform dat in het gat is gesprongen van de woningnood én de lage rente op spaargeld. Kleine particuliere beleggers lenen via het platform ‘als groep’ geld uit aan huisjesmelkers die vervolgens panden kopen, opsplitsen en verhuren. De investeerders worden beloond in rente, gemiddeld is dat 5 procent.
Volgens SIG gaat het om “investeren met keiharde cijfers, 0 procent default”. De particuliere belegger krijgt de garantie dat hij zijn geld niet kwijtraakt. Een aantal verhuurders heeft met geleend geld binnen een paar jaar een vastgoedimperium opgebouwd, zo blijkt uit een analyse van de website van SIG. Alle betrokkenen – bemiddelaar SIG, de particulier die geld leent en de vastgoedeigenaar die verhuurt – willen geld zien in ruil voor hun activiteiten. Dat geld moet uit de huur komen en dat betekent dat het doel is om maximaal rendement per vierkante meter te behalen. De huurder is de dupe.
Op de website van SIG kom je bedragen tegen van 1.600, 1.800, 2.250 en zelfs 4.300 euro. Het zijn huurprijzen die je verwacht op A-locaties.
Briefje deurbel kapot
Briefje deurbel kapot © Rijnmond

Schimmige praktijken met splitsing van woonruimte

Investeerders hebben inmiddels voor bijna 70 miljoen euro via SIG geld gestopt in vastgoed voor de particuliere verhuur. Van de ruim 300 aangeboden projecten bevinden zich er 92 in Rotterdam en 24 elders in de regio Rijnmond. SIG is overigens niet het enige crowdfundplatform dat op deze manier werkt. Het systeem lijkt transparant, maar er lijkt sprake te zijn van schimmige praktijken waarbij de grenzen van de wet worden opgezocht.
Veel van de verhuurde panden staan in de kwetsbare delen van Rotterdam-Charlois, Rotterdam-Delfshaven en Schiedam-Oost. “Ze rekenen met een huur van 1.600 euro terwijl jij en ik weten dat dat op deze locatie absurd hoog is”, schrijft onze tipgever.
Neem het pand aan de Mijnsherenlaan: dat is eind vorig jaar gekocht met de hulp van 115 kleine beleggers voor 235.000 euro. Eigenaar Ilyas Sari is in 2018 ingestapt als SIG-lener en heeft inmiddels ruim 25 ’succesvolle’ projecten in Rotterdam en Schiedam. Hij verbouwt zijn woningen tot kleine studio’s van 20 tot 30 vierkante meter en vraagt er gemiddeld 750-850 euro all inclusive voor. “Het zijn volwaardige studio’s”, schrijft hij op de SIG-site. Maar studio lijkt een groot woord voor een kamer van 20 tot 30 vierkante meter.
Sinds januari 2018 geldt in Rotterdam een verbod op het opsplitsen van huizen tot zelfstandige woonruimtes van minder dan 50 vierkante meter. In een aantal wijken in Charlois en Delfshaven mag er zelfs niet opgesplitst worden tot kleiner dan 85 vierkante meter.

'Fucking goede service'

Aan de telefoon ontkent Ilyas Sari dat hij zelfstandige woonruimtes verhuurt en benadrukt dat hij ‘semi-studio’s’ aanbiedt. Hij heeft daarom niets te maken met het verbod op woningsplitsing in Rotterdam, vindt hij. “Meestal delen ze het toilet.” De Rijnmond-verslaggever ziet in meerdere panden – ook van andere verhuurders – dat dit niet klopt: huurders delen niets, ook niet het toilet, en betalen de hoofdprijs voor piepkleine, zelfstandige woonruimtes.
“Ik vind het niet chique dat u ’s avonds om 20:00 uur op een sneaky manier bij mensen aanbelt en naar binnen probeert te gaan”, laat Sari ons weten. Een van zijn huurders heeft hem ingelicht. “Hoe zou u het vinden als ik straks bij u thuis langskom om dit gesprek persoonlijk verder te voeren?” Hij heeft haar woonadres achterhaald en geeft meerdere keren aan haar daar op te zoeken. Ook verbiedt hij de verslaggever ooit nog bij zijn huurders aan te bellen. “U denkt waarschijnlijk dat ik een of andere huisjesmelker ben, maar ik verleen fucking goede service, ik investeer in mijn panden. En als u het een beetje goed hebt gezien, dan ziet u dat die panden op en top verbouwd zijn”, briest hij aan de telefoon. Inderdaad de huurders zijn tevreden over zijn service. Als ze bellen voor een kapotte lamp, dan wordt dat direct geregeld.
Gemeente Rotterdam voert campagne tegen te hoge huren
Gemeente Rotterdam voert campagne tegen te hoge huren © Rijnmond

Gemeente handhaaft niet, maar biedt wel hulp

Het probleem is dat hij en anderen huren vragen voor appartementen waar wettelijk een sociale huur van maximaal 763 euro geldt. Let wel, voor appartementen die niet kleiner zijn dan 50 vierkante meter. Sari ontkent dat hij zich schuldig maakt aan illegale praktijken. Hij zoekt de grenzen op van wat mag: “Ik heb jaren bij een woningcorporatie gewerkt op de juridische afdeling. Derhalve is het huurrecht mij niet onbekend.”
Verhuurders maken misbruik van de regels terwijl ze niet worden aangepakt. Huurders kunnen naar de huurcommissie stappen als ze vinden dat de huurprijs te hoog is. “Dat kunnen ze binnen zes maanden doen. Ik heb het nog nooit meegemaakt”, zegt Sari. Handhaving van de wet wordt dus overgelaten aan huurders. Uit onderzoek van de gemeente Rotterdam blijkt dat huren veel te hoog zijn maar dat huurders dat nauwelijks aanvechten. Ze doen het niet omdat ze bang zijn hun huis kwijt te raken, te maken krijgen met intimidaties van de huisbaas of hun rechten niet goed kennen. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting (CDA) zoekt uit of huisbazen die te veel geld vragen, ook door de gemeente aangepakt kunnen worden.
Het puntensysteem van het woningwaarderingstelsel is dwingend. Alles onder de 142 punten moet sociaal worden verhuurd. Dat betekent dat de kale huur niet boven de 763 euro uit mag komen. Ook voor kamerverhuur geldt het puntensysteem. Verhuurders hebben zich hieraan te houden. Doen ze dat niet, dan kunnen huurders naar de huurcommissie om een huurverlaging af te dwingen. Alle huurders in Rotterdam kunnen daarbij gratis gebruikmaken van de hulp van het huurteam.

'Het beleid faalt'

De gemeente Rotterdam geeft alle ruimte voor opdeling van appartementen achter de voordeur. Ze ziet het als ‘luxe kamerverhuur’, wat zonder vergunning mag bij maximaal twee huurders. Bovendien ontbreekt in de huidige woonverordening het woord ‘studio’ waardoor die niet onder woningsplitsing valt, maar onder woningdeling. Het eigen huurteam van de gemeente reageert stomverbaasd. “De vergunning tot woningvorming is er juist om deze praktijken te voorkomen. In mijn ogen is dit illegale splitsing achter de voordeur tot mini-appartementen en de gemeente zegt: doe maar. Dan faalt je beleid”, zegt Fleur van Leeuwen van het huurteam Rotterdam. Volgens haar treedt de stad Utrecht, die ook met illegale woningsplitsingen te maken heeft, wel op tegen deze praktijken. Rotterdam ondermijnt haar eigen beleid, vindt ze. Ze blijft aandringen op handhaven.
De gemeente heeft gezegd dat er toch wel krankzinnig hoge huren op beleggingswebsite SIG worden gevraagd en zegt de huurders te gaan helpen met aanvechten. “We willen geen hetze starten tegen deze site maar gaan samen met het huurteam contact zoeken met de huurders die hele hoge huren moeten betalen”, zegt Marcel Buijs van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente. Dan kunnen ze de huurprijscheck doen en naar de huurcommissie stappen om huurverlaging af te dwingen. Het huurteam Rotterdam gaat de verhuurders op de website van SIG monitoren en aanschrijven.
Reactie verhuurder Sari: "Helaas worden we wederom afgeschilderd als huisjesmelkers terwijl we onze stinkende best doen om onze huurders de beste service te verlenen. Wij respecteren de rechten van de huurders en voorzien in een behoefte waar ontzettend veel vraag naar is. Op een advertentie krijgen we gauw tussen de 100-150 reacties. Huurders die bij ons huren, blijven jarenlang met plezier bij ons wonen. U behoeft aldus geen medelijden te hebben met onze huurders omdat ze het prima kunnen betalen en we hebben genoeg huurders die goed geschoold zijn en hun recht kennen.”
Reactie directeur Luuck Kalverda van Samen in Geld: “Wij zijn het niet eens met de wijze waarop u de werkwijze van SIG omschrijft en uw conclusies bijvoorbeeld ten aanzien van een garantie zijn onjuist.” Op eerdere vragen van Rijnmond over de hoge huren voor de SIG-objecten heeft de beleggingswebsite niet willen reageren.
Na een tip heeft Rijnmond de Rotterdamse beleggingsobjecten van het crowdfundplatform Samen in Geld in kaart gebracht. We hebben meerdere adressen in Charlois en Delfshaven bezocht en met huurders gesproken. Om huurders niet in de problemen te brengen, zijn de bezochte adressen niet genoemd. Wil je reageren of je verhaal kwijt? Mail: marion.keete@rijnmond.nl

💬 WhatsApp ons!
Heb jij een tip voor de redactie? Stuur ons een bericht, foto of filmpje via WhatsApp ons of Mail: nieuws@rijnmond.nl