Huisjesmelkers voelen zich ‘verketterd’ door nieuwe aanpak woekerhuren in Rotterdam

Mijn telefoontjes maken nogal wat los. Huiseigenaren reageren boos, soms bijna hysterisch of bang om ontmaskerd te worden als huisjesmelker. “De heer (...) wil anoniem medewerking verlenen op grond van absolute geheimhouding. Mocht u zijn naam toch noemen, dan is Marion Keete per overtreding een boete verschuldigd van 10.000 euro”, krijg ik als antwoord op een verzoek om commentaar.

Veel huisbazen in Carnisse staan in een slecht daglicht. Ze rekenen vaak enkele tientjes tot honderden euro’s te veel huur voor wat ze bieden, blijkt uit onderzoek in onder meer het kadaster en in Carnisse. Als ik ze bel, willen de verhuurders alleen anoniem hun verhaal doen. We besluiten daar als Rijnmond in mee te gaan. Het onthullen van namen is niet het doel, wel de ontspoorde verhuurmethodes belichten en de reactie op de nieuwe aanpak van de gemeente.

Volgens de gemeente Rotterdam opereren in Carnisse ruim 1.450 verhuurders, van wie het merendeel maximaal tien pandjes heeft. Samen bezitten ze bijna de helft van het vastgoed in de wijk. Ter vergelijking: in heel Rotterdam is dat 13 procent. Jarenlang konden ze hun gang gaan, kochten ze pandjes op en vingen daar de hoofdprijs voor. Nu is dat voorbij.

In Carnisse mag verhuren alleen nog met een verhuurvergunning. Alle particuliere huisbazen moeten voor het einde van het jaar de vergunning hebben, schrijft de gemeente deze week aan hen. “Om in aanmerking te komen voor een vergunning moet u voldoen aan één belangrijke voorwaarde: de huurprijs mag niet hoger zijn dan het maximum volgens het woningwaarderingsstelsel.”

Door de nieuwe aanpak verdampen de verdienmodellen van veel vastgoedinvesteerders. “Ik voel me aardig in de aap gelogeerd. Eerst waren we welkom en nu krijgen we een schop op ons achterwerk”, reageert een verhuurder met 16 panden in Carnisse. Hij heeft zijn pensioen in vastgoed gestopt. Voor een huurhuis in één van de vogelstraten in Carnisse vraagt hij 1.000 euro, terwijl dit volgens het puntensysteem maximaal 620 euro mag zijn. “De gemeente doet een heleboel onredelijke dingen en we zitten als verhuurders in het verdomhoekje.” Een collega met 22 panden vult aan: “Wat Rotterdam nu doet, is het hele gebeuren om zeep helpen.”

Ze voelen zich ‘genaaid’ en onterecht neergezet als uitbuiters. Ze voorzien in een behoefte en vinden dat de overheid juist verantwoordelijk is voor het nijpend woningtekort. “Waarom moet ik bloeden, omdat de overheid tekortschiet?”, vraagt een verhuurder verontwaardigd.

“Het is pure symboolpolitiek”, reageert een ander. “In 2019 was verhuren nog normaal, nu word je verketterd.” Van deze verhuurder hebben we meerdere panden bezocht. Hij verhuurt zijn appartementen voor een huurprijs onder en boven de duizend euro. Volgens de huurprijscalculator horen zijn kale huurprijzen onder de 650 euro te blijven.

Een maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel betekent dat huisbazen de prijs moeten bepalen volgens een puntensysteem. Een bad levert bijvoorbeeld meer punten op dan een douche in een gangkast. Voor alle woonruimte onder de 149 punten geldt een maximale huurprijs van 808 euro, de bovengrens waar de gemeente de verhuurders aan gaat houden. Dit betekent dat bijna alle huurders in Carnisse een - soms forse - huurverlaging tegemoet kunnen zien.

Ik bekeek bijvoorbeeld een benedenwoning van 45 vierkante meter in de Terschellingsestraat, bewoond door twee mensen. Hier wordt een kale huur gerekend van 1.070 euro. Volgens de huurprijscalculator zou dit maximaal 565 euro moeten zijn.

De verhuurder met 22 panden heeft de brief nog niet ontvangen, maar weet dat die onderweg is. Hij gaat zijn huizen volgens het puntensysteem laten herwaarderen, belooft hij. “Door een geaccrediteerd bedrijf, dus die jongens mogen niet jokken.”

De pandjesbaas zit al 35 jaar in de verhuur en het is duidelijk dat hij heel goed weet hoe het allemaal werkt. In de Terschellingsestraat bezit hij een portiek met zes appartementen. Lange tijd was dat een rotte plek in de straat. “Ik weet niet hoe lang u voor die deur heeft staan posten.” Ik moet lachen en zeg dat de slechte staat van de deur niet van gisteren was. “Die deur was inderdaad helemaal gecraqueleerd”, geeft hij toe. ”Daarom hebben we er wat aan gedaan. En het zou u sieren als u daarvan een foto op de website plaatst.”

Hij verwijst naar een artikel van vorig jaar waar een foto van de voordeur prominent bij geplaatst was. “Nu is het opgeknapt en dan wilt u toch weer naar die verwaarlozing toe. Dat vind ik jammer. U heeft waarschijnlijk van uw werkgever opdracht gekregen om die huisbazen even goed onder handen te nemen.”

Carnisse staat vol kleine portiekflats van 40 tot 55 vierkante meter, gebouwd in de jaren veertig van de vorige eeuw. De oppervlakte van de huisjes is zo klein dat de huurprijs - ongeacht de staat van het appartement en mooie zaken als een bad - toch binnen de maximale huurprijs moet vallen.

Alleen als de punten boven de zogeheten liberalisatiegrens uitkomen, mag de huisbaas vragen wat hij wil. Dan gaat het om verhuren in de vrije markt. De regels gelden al heel lang en de huisbazen zijn er bekend mee, al vanaf het moment waarop ze hun vastgoed kochten. “Ja eens, ben ik met u eens”, erkent er eentje. Een ander: “Ja dat klopt, dat kan ik niet ontkennen."

Iedereen die ik spreek, kent dus de wet. Maar zich houden aan de regels is andere koek. “Ik heb nooit gehoord dat het puntensysteem werd toegepast”, geeft een verhuurder eerlijk toe. Hij kocht de meeste panden tussen 2015 en 2017, in een tijd dat volgens hem de gemeente opkopen stimuleerde. “Tien, vijftien jaar terug was het een grote bende in die wijken en kwam het opkopen de gemeente goed uit.” Hij vindt dat de overheid zich dan ook niet moet bemoeien met de huurprijzen van particulier vastgoed. “Dat neigt een beetje naar communisme. Aan de ene kant koop ik een woning op de vrije markt en aan de andere kant krijg ik via een achterdeur allerlei beperkingen opgelegd.”

“Als ze het er niet mee eens zijn, kunnen ze toch naar de Huurcommissie”, verdedigt een ander zich. Dat klopt. Maar in Carnisse weten weinig huurders hoe het allemaal werkt. In de wijk wonen veel arbeidsmigranten die vaak de taal niet goed spreken. Ze denken dat hoge huren heel normaal zijn, omdat ‘iedereen zoveel moet betalen, mevrouw’.

Maar de gemeente vindt dat de huurmarkt volledig is ontspoord met woekerhuren. Dankzij de Wet goed verhuurderschap die op 1 juli is ingegaan, kan de stad nu ingrijpen. Dit kan overigens alleen als de excessen grote negatieve gevolgen hebben in een buurt. Zoals in Carnisse, waar de laagste inkomens de hoogste woonlasten hebben.

Met de nieuwe regels valt niets meer te verdienen via de verhuur, schatten de vastgoedbezitters in. Want ze hebben niet alleen te maken met maximale huurprijzen, maar moeten sinds begin dit jaar ook meer belasting betalen over hun panden. Voor de late instappers - vanaf het jaar 2018 - kan dat zuur uitpakken. Zeker als de pandjes met geleend geld zoals een hypotheek zijn gekocht voor een hoge prijs. “Wat ik erg vind is dat ondernemers die hun oudedagsvoorziening dachten op te bouwen, nu heel hard worden aangepakt.”

De gevolgen van de nieuwe aanpak zijn nog niet te overzien. De verhuurder die zijn panden laat herwaarderen door een ‘geaccrediteerd bedrijf' reageert realistisch op de vraag wat hij gaat doen als zijn huren te hoog blijken: “Ja, daar moeten we dan wel even naar kijken.” Een andere eigenaar met vier portieken in de Terschellingsestraat. “Wij zitten er niet in voor de liefdadigheid, maar we willen eerlijk en transparant zijn. Als je zelf niet opgelicht wilt worden, dan moet je dat ook bij een ander niet doen.”

Veel verhuurders zien verkopen als enige uitweg. Zoals de hyperventilerende vastgoedeigenaar die we spreken vanaf zijn vakantieadres: “Ik ben niet gediend van de hele hetze tegen vastgoed.” De belegger die in 2019 vrolijk startte met het opbouwen van een vastgoedimperium en mij nu dreigt met boetes, is ook omgeslagen. “Ik geloof helemaal niet meer in Zuid en wil zo snel mogelijk alle panden uit gaan ponden (verkopen aan woningcorporaties, red.).” Een laatste huiseigenaar waarschuwt dat het aantal huurwoningen zal afnemen: “Huurcontracten zal ik niet voortzetten, het is bedankt, tot ziens, arrivederci!”