WONEN
Een arme wijk opknappen zonder sociale huurders weg te jagen: zo wil Havensteder in Crooswijk een 'tweede Tweebosbuurt' voorkomen
10 september 2021, 11:48 • Aangepast 9 september 2024, 16:37 • 7 minuten leestijd
Niemand de wijk uit en bijbouwen voor alle Rotterdammers. Corporatie Havensteder gaat in Oud-Crooswijk honderden sociale huurwoningen opknappen, tientallen slopen en meer terugbouwen. Wat sociaal is moet sociaal blijven, maar de huren in de arme wijk gaan wel omhoog. Deze grootschalige wijkaanpak moet geen herhaling worden van het bittere gevecht om de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid. De corporatie wil niemand de wijk uit jagen, maar juist opereren als bondgenoot van huurders. Toch is er de vrees dat arme mensen moeten plaatsmaken voor kapitaalkrachtigere inwoners.
"Crooswijk blijft een wijk voor Crooswijkers", zegt corporatiedirecteur Hedy van den Berk. Huidige bewoners hoeven niet bang te zijn dat ze gedwongen de wijk uit moeten. Maar hoe houdt Havensteder deze belofte stand als ze ook een betere mix van arm en rijk promoot en op meerdere plekken in de wijk gaat slopen? In dit artikel lees je hoe de corporatie haar rol als volkshuisvester aan een brede groep Rotterdammers wil heroveren.
HET VERHAAL IN HET KORT
* Honderden sociale huurwoningen in Oud-Crooswijk worden opgeknapt. Veel appartementen zijn klein, gehorig, staan dicht op elkaar en hebben geen lift. Het gaat om onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw.
* De sloop zal op kleine schaal plaatsvinden, het gaat niet om een grote herstructurering van de wijk. De corporatie wil geen aantallen of straten noemen. Eerst moeten de huurders op de hoogte gebracht worden.
* Tientallen woningen worden er bijgebouwd, veelal voor een huur tussen de 700 en 1000 euro. Nu liggen de gemiddelde sociale huurprijzen onder de 650 euro per maand, dat worden er meer onder 750 euro per maand. Huurders moeten vanwege sloop wel verhuizen, maar kunnen binnen de wijk blijven.
* Rotterdam stuurt aan op een andere mix van bewoners in Oud-Crooswijk. In 2030 is het streven 70 procent sociale huur, nu is dat 85 procent. Betaalbare huurwoningen in het middensegment en seniorvriendelijke woningen moeten worden toegevoegd aan de wijk.
* Voor starters is nauwelijks plek in Oud-Crooswijk. Op basis van hun inkomen hebben zij recht op een sociale huurwoning maar kunnen die niet vinden.
Slopen in tijden van woningtekort lijkt een pijnlijk verkeerde koers. Hoe bedenken ze het? Het is bijna onvoorstelbaar maar vijf jaar geleden was er een overschot aan goedkope woningen in Rotterdam, zo vond het gemeentebestuur. De stad zet met de Woonvisie in op sloop van goedkoop en bouwen voor mensen met geld. Het aantal sociale huurwoningen in Rotterdam moet met ruim tienduizend worden teruggebracht. Het idee is dat achterstandswijken een positieve impuls krijgen door minder arme en meer rijke bewoners aan te trekken.
Geen sloop à la Tweebosbuurt
De sloop van de Tweebosbuurt is een voorbeeld van het uitgestippelde gemeentebeleid. Daar sloopt corporatie Vestia 535 sociale huurwoningen en op die plek worden nog geen 374 nieuwe woningen teruggebouwd. Twee derde wordt vrije sector en één derde sociale huur. Minder sociaal en minder huizen dus. Het stuit op fel protest van huurders die gedwongen moeten vertrekken. Zij zeggen “slopen is bezopen” omdat de woningen niet rijp voor de sloop zijn, maar vooral onderhoud nodig hebben.
De gedachte van een gezonde mix van arm en rijk is niet achterhaald. Alleen er is een grote krapte op de woningmarkt ontstaan. Er is een tekort aan alle soorten woningen, ook aan sociale huurwoningen.
Havensteder trekt bij de plannen voor Crooswijk daarom drie lessen uit de Tweebosbuurt. Ten eerste: sloop voorzichtig. Ten tweede: sommeer sociale huurders niet te vertrekken en plaats te maken voor mensen met geld. En ten derde: bouw meer en niet minder als je sloopt.
Corporatiedirecteur Hedy van den Berk over niet slopen maar bijbouwen
“Het is geen kwestie van armen die moeten wijken voor rijken. De opdracht is om ook te bouwen voor middeninkomens en woningen toevoegen aan een wijk. Door de hele stad zie je steeds meer mensen die recht hebben op een sociale huurwoning terwijl er daar steeds minder van zijn. Vandaar dat we zeggen niet slopen maar bijbouwen”, zegt corporatiedirecteur Hedy van den Berk.
De corporatie wil een rol heroveren van volkshuisvester voor een brede groep Rotterdammers. Ze wil meer verhuren aan Rotterdammers met lage tot middeninkomens. Die vinden nauwelijks een sociale huurwoning terwijl ze er op basis van hun inkomen wel recht op hebben.
Door affaires binnen de corporatiewereld en een verhuurdersheffing is de taak van corporaties de afgelopen tien jaar uitgekleed. Ze moeten zich hoofdzakelijk richten op het verhuren van sociale huurwoningen aan kwetsbare mensen, aan mensen die hulp nodig hebben. In Rotterdam gaat meer dan 70% van de sociale huurwoningen naar mensen met urgentie. En dat heeft impact op wijken met veel sociale huurwoningen. Zoals Oud-Crooswijk.
Armoe troef in Oud-Crooswijk
Oud-Crooswijk is een Rotterdamse volksbuurt waar vanaf de jaren ’70 arbeidsmigranten van over de hele wereld gingen wonen. Het is één van de armste wijken in Rotterdam en in 2016 was het zelfs even de armste plek in Nederland. Dat bleek toen uit de armoedemonitor van het Sociaal Cultureel Planbureau. Veel Crooswijkers hebben geen of slecht betaald werk, kwakkelen met hun gezondheid, spreken de Nederlandse taal niet goed, hebben een laag opleidingsniveau en een klein sociaal netwerk. Ook groeien veel kinderen op in armoede en maken veel jongeren hun school niet af.
De cijfers zijn nu iets gunstiger maar wijken nog altijd af van het Rotterdams gemiddelde. En de vrees is dat corona de wijk weer verder op achterstand zet.
Arme wijk van uitsluitend sociale huurwoningen
In deze wijk is Havensteder de grootgrondbezitter, de corporatie bezit 85% van het vastgoed. In totaal gaat het om een kleine 3100 sociale huurwoningen waarvan de meeste worden verhuurd voor een prijs tussen de 600 en 650 euro per maand. Huurders die al langer dan tien jaar in dezelfde woning zitten, kunnen een lagere huur hebben maar goedkoper dan 500 euro komt nauwelijks voor.
Een sociale huurwoning is een woning met een kale huurprijs van maximaal 752,33 euro per maand. Dit bedrag is de grens voor het aanvragen van huurtoeslag. Heb je een lagere huur en een laag inkomen, dan kom je in aanmerking. Heb je een hogere huur en een laag inkomen, dan niet en moet je eerst verhuizen naar een goedkopere woning. De meeste sociale huurwoningen zijn in handen van woningcorporaties. In Rotterdam zijn er vier grote: Woonstad, Woonbron, Havensteder en Vestia.
In deze ‘goedkope’ sociale huurwoningen zijn kwetsbare huurders oververtegenwoordigd. Daardoor heeft Oud-Crooswijk moeite om op te krabbelen uit de achterstandspositie. Corporatie Havensteder wil met haar ‘andere’ wijkaanpak sociaal blijven, maar stuurt bewust aan op een andere mix van sociale huurders. Meer huurders met een baan die niet afhankelijk zijn van hulp of huurtoeslag. Het is een bewuste keuze om in te grijpen omdat kwetsbare huurders een wijk kwetsbaarder maken.
Wijken met veel sociale huurwoningen, worden kwetsbaarder door instroom kwetsbare bewoners
Uit een onderzoek in opdracht van de Aedes, de landelijke vereniging van corporaties, klinkt een zorgelijke boodschap: “Wijken met veel sociale huurwoningen, worden kwetsbaarder door instroom van kwetsbare bewoners.” Door de woningnood gaan de meeste woningen naar mensen met een urgentieverklaring. Zo’n urgentie kan gaan om uitstromen uit een instelling, ex-verslaafd, ex-dakloos, statushouders, jonge alleenstaande moeders, moeizame echtscheiding of financiële problemen. Deze bewoners hebben vaak genoeg sores aan hun hoofd om zich staande te houden en zijn daardoor minder betrokken bij hun wijk. Overlast en onveiligheid nemen toe in buurten met veel goedkope sociale huurwoningen.
In Oud-Crooswijk wil je geen explosie van mensen met bagage
De corporatie wil in Oud-Crooswijk meer verhuren aan Rotterdammers met een inkomen en minder aan kwetsbare Rotterdammers. “Juist in een wijk als Oud-Crooswijk wil je geen explosie van mensen die allemaal bagage hebben en het ingewikkeld maken om goed met elkaar samen te leven. Juist in kwetsbare gebieden moet je naar een goede mix, dus het sturen op een goede samenstelling en een fijnmazige aanpak, en dat is waar we ons als corporatie hier heel erg hard voor maken”, zegt Hedy van den Berk.
Crooswijkers niet de wijk uitjagen
“Mensen moeten niet het gevoel krijgen dat we ze wegjagen omdat we een ander type bewoners willen aantrekken. Maar weerbare wijken zijn wijken waar meerdere groepen naast elkaar kunnen wonen”, vervolgt corporatiedirecteur Hedy van den Berk.
Corporatiedirecteur Hedy van den Berk over wijkaanpak Oud-Crooswijk
Meer variatie door hoger bouwen en aanbouwen
Door hoger bouwen of aanbouwen ziet de corporatie mogelijkheden om woningen toe te voegen aan de wijk. “Op een aantal plekken kunnen we het aantal woningen uitbreiden. Dat zijn plekken waar we slopen en een groter complex terugbouwen. Of we kopen een gebouw aan waardoor we een grotere plot hebben om te ontwikkelen. Er komen meer woningen terug dan dat er weggaan”, benadrukt de corporatiedirecteur. “En dat is positief want met de woningnood in Rotterdam, telt iedere woning.”
Passend toewijzen moet voorkomen dat mensen met een laag inkomen in te dure woningen terecht komen. Binnen het aanbod van sociale huurwoningen is er een primaire en een secondaire voorraad. De primaire voorraad zijn de goedkoopste sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van 633 euro. In Rotterdam gaat ruim veertig procent van deze voorraad naar mensen met een urgentie. Die krijg je als je dringend een dak boven je hoofd nodig hebt. Dat kan zijn vanwege de sloop van het oude huis, vanwege relationele problemen of huiselijk geweld, vanwege medische of psychische problemen, als ex-verslaafde of als ex-dakloze, als je een verblijfsvergunning krijgt of na een gevangenisstraf. Vaak heeft deze groep weinig tot geen inkomen.
Het eerste project is zichtbaar aan de Boezemstraat. Daar zijn appartementen met gedeelde trappenhuizen gesloopt. Wat er stond was goedkope sociale huur. Wat er gebouwd wordt, zijn meer woningen. En nog altijd sociale huur maar wel duurder.
Het bijbouwen in Oud-Crooswijk is wel een druppel op een gloeiende plaat. Het gaat om nog geen honderd woningen en dat gaat de woningnood niet oplossen. Hedy van der Berk: “Vastgoed is slow. Het gaat lang duren voordat we alle woningen die we in deze regio willen bijbouwen, hebben gerealiseerd." Het is allang niet meer zo dat gemeente goedkope grond aanlevert, het Rijk subsidieert en corporaties bouwen. Toch hint de corporatiedirecteur daarop. “Voor het bijbouwen hebben we de gemeente en andere partijen nodig om locaties vrij te maken om extra dingen te doen. En tot die tijd blijven de tekorten bestaan”, zegt ze. De gemeente Rotterdam is vooralsnog niet van plan om grond goedkoper aan corporaties uit te geven.
De corporatie als bondgenoot niet als vijand
Niemand de wijk uit en bijbouwen moet niet zomaar een belofte zijn. Havensteder moet daarvoor nog wel het vertrouwen winnen. Want bij huurders is er twijfel of het hart van corporaties wel op de goede plek zit. En dat is niet zo gek. De sloopdrift in Rotterdam maakt huurders wantrouwend.
Ik hoop dat het anders uitpakt in Oud-Crooswijk maar de ervaringen met corporaties zijn zo negatief, die geven geen reden voor vertrouwen. Helaas.
We vroegen een actievoerder en een onderzoeker om hun reactie op de plannen van Havensteder:
Wil je reageren of heb je suggesties? Mail: marion.keete@rijnmond.nl
