BOUWPROJECT
Gevaar, herrie en stof: deze woontoren wordt pal naast de Markthal gebouwd
Vandaag, 19:24 • Aangepast Vandaag, 21:51 • 5 minuten leestijd
Midden op één van de drukste plekken van Rotterdam verrijst momenteel woontoren RottaNova. Rondom lopen dagelijks duizenden mensen: toeristen, marktbezoekers, scholieren, winkelend publiek. Hoe bouw je daar een toren, zonder de boel om je heen te ontwrichten? Het blijkt een strak geregisseerde puzzel.
Lang was er tussen de Markthal en de Laurenskerk een zeldzaam stukje groen in de drukke binnenstad. Sinds september 2023 is dat geliefde grasveldje met bloemenperken er niet meer en kijken voorbijgangers aan tegen een bouwput.
Nooit zonder overlast
"Bouwen zonder overlast, dat gaat niet", vertelt projectmanager Oscar van der Wal. Hij is sinds 2020 bezig met RottaNova: vergunningen aanvragen, afspraken maken met de gemeente. De vraag is dus niet óf er overlast is, maar meer hoe je die zo veel mogelijk in de perken houdt.
Dat doen ze onder meer door simpelweg zo snel mogelijk klaar te zijn met bouwen. "Maar er gebeuren dingen waar we geen invloed op hebben", zegt hoofduitvoerder Remco de Lijster.
Zo liep het project vertraging op toen heipalen problemen gaven. Later zorgden damwanden die vast bleven zitten opnieuw voor tegenslag. Toch ligt de oplevering nog steeds op schema: eind 2027.
Oplossing op marktdagen
Al in de voorbereiding ging de projectontwikkelaar met de gemeente om de tafel. Hoe kunnen ze de overlast zoveel mogelijk beperken en tegelijkertijd zo snel mogelijk bouwen?
Vooral de markt op dinsdag en zaterdag is een uitdaging. Dan kan het vrachtverkeer niet de gebruikelijke route rijden. Van der Wal: "Als je een dag geen beton op de bouw hebt, dan lig je een dag stil. Uiteindelijk gaat dan de kostprijs omhoog en worden de woningen duurder, want het moet ergens van betaald worden."
Puzzelwerk
Met het nodige puzzelwerk blijken er toch opties te zijn. Op marktdagen worden er andere routes gereden. "De transporten die maatgevend voor de planning zijn, komen nu via een andere zijde aan."
Het blijft soms ingewikkeld. Grote gevelelementen kunnen bijvoorbeeld niet via de achterzijde komen. "Die wil je ook gewoon op dinsdag hebben. Nou, dat is onmogelijk", zegt De Lijster. De oplossing: de materialen een dag eerder opslaan. "Dan staat het hier best wel vol en dat verwerken we dan op dinsdag."
Veiligheid op druk plein
De bouwplaats ligt midden tussen voetgangersstromen. Daarom staat veiligheid centraal. Bij de ingang zitten een verkeersbegeleider en portier. Die begeleiden alle auto’s en houden mensen aan de kant als er vrachtwagens naar binnen moeten.
Daarnaast is er een uitgebreid veiligheidsplan, het zogenoemde BLVC-plan, waardoor voorbijgangers niet hoeven te vrezen dat er losse materialen op hun hoofd vallen. Daarin staat onder meer een valzonebeperking: een zone waar niets buiten het bouwterrein mag kunnen vallen. "Als wij boven een bepaald hoogteniveau zijn, dan zou de valzone buiten het hek komen. Daar moeten wij voorzieningen voor treffen. Maar dat is nu nog niet aan de orde."
De komst van RottaNova ging niet zonder slag of stoot. Het eerste ontwerp van architect Frits van Dongen dateert al uit 2002. De bouw lag daarna lang stil door de crisis op de woningmarkt. Een later plan voor goedkope huurwoningen werd in 2016 door de gemeente van tafel geveegd na de komst van de Markthal.
In het voorjaar van 2017 werd het oorspronkelijke ontwerp weer uit de kast gehaald en aangepast. Bewoners van de Markthal protesteerden omdat zij vonden dat hun uitzicht werd verpest. Twee van hen maakten zelfs de gang naar de Raad van State. Zij konden niet voorkomen dat in juni 2024 de eerste paal in de grond ging.
In totaal komen er in RottaNova 259 woningen in twee torens van 67 meter en 61 meter hoog. Het woonaanbod is zowel koop als huur en varieert van kleine studio’s van 50 vierkante meter tot penthouses van 330 vierkante meter, met buitenruimtes als balkons en dakterrassen.
Geluid en stof
Overlast zit niet alleen in verkeer, maar ook in geluid en stof. Om stof te beperken is het terrein verhard met betonplaten. "Dat geeft minder stofoverlast", verklaart de hoofduitvoerder. "Maar je kunt je wel voorstellen dat een harde windvlaag op een zomerdag stoft. Daarvoor hebben we sproei-installaties. We proberen die bouwwegen zo nat en schoon mogelijk te houden. Het vergt aandacht en arbeid."
Voor geluid gelden strikte werktijden. "We mogen van maandag tot en met zaterdag van 07:00 uur tot 19:00 uur geluidswerkzaamheden uitvoeren." Op zaterdagen proberen ze, waar mogelijk, iets later te beginnen. "Dan kunnen ze in ieder geval uitslapen."
Oliebollen voor bewoners
Soms zijn uitzonderingen nodig. Bij het gladmaken van keldervloeren moesten luidruchtige machines tot ’s nachts draaien. Daar hebben ze dan eerst een vergunning van de gemeente van nodig. Omwonenden kunnen geen bezwaar maken, maar De Lijster doet wel zijn best om hen niet te veel tegen de haren in te strijken.
Zo proberen ze mensen zo goed mogelijk op de hoogte te houden en zorgen ze zelfs weleens voor een extraatje. "Het trekken van de damwanden maakte heel veel kabaal. We hebben toen gefolderd in de wijk, dat mensen een gratis zak oliebollen konden halen. Met dat gebaar wilden wij omwonenden bedanken voor hun begrip en geduld. Dat helpt wel. Er was maar een enkeling die zei: 'Wat duurt dat lang.'"
Minder hinder
Ook in het ontwerp is rekening gehouden met de omgeving. De gevel van de toren wordt grotendeels gemaakt in een fabriek in Groningen. Dat scheelt de nodige werkzaamheden en transporten op locatie.
En zelfs het parkeren van het personeel is aan banden gelegd. Op piekmomenten zijn zo’n tweehonderd mensen tegelijk op de bouwplaats actief. Als zij allemaal hun auto in de stad parkeren, geeft dat ook overlast. Daarom wordt hen op het hart gedrukt om op een P+R te parkeren.
Er komt nog één moment met extra overlast, als de torenkranen worden verwijderd en hun massieve betonnen funderingen moeten worden uitgebroken. Dat gebeurt waarschijnlijk ergens volgend jaar en veroorzaakt opnieuw veel geluid.
Niet zomaar een gebouw bouwen
Van der Wal vat het treffend samen: "Veel mensen staan er niet bij stil, maar het is niet zomaar eventjes een gebouw bouwen."
En uiteindelijk, zeggen ze, heeft Rotterdam er belang bij: er komt een nieuwe woontoren met appartementen, winkels, horeca en een levendig plein. Tot die tijd is het een kwestie van goed plannen en soms een zak oliebollen uitdelen.
